La respuesta breve: El riesgo en la construcción no comienza en la obra. Comienza en la fase previa a la construcción. Las decisiones que toma su equipo durante la fase previa a la construcción —definición del alcance, estimación, adquisición y tramitación de permisos— marcan el rumbo de todo el proyecto. Un enfoque proactivo en la planificación previa a la construcción ayuda a detectar posibles riesgos de forma temprana, antes de que se conviertan en sobrecostes y retrasos en el calendario durante la fase de construcción.
La mayoría de los problemas que surgen durante la construcción se deben a algún detalle que se pasó por alto, se hizo con prisas o se dio por sentado durante la fase previa a la construcción. Un alcance poco definido, un estimar incompleto o la falta de un permiso pueden derivar en órdenes de modificación, sobrecostes y tensiones en las relaciones con el equipo del proyecto.
La fase previa a la construcción es donde se sientan las bases para el éxito del proyecto. Cuando el equipo encargado de esta fase se toma el tiempo necesario para planificar a fondo, la fase de construcción se desarrolla con mayor fluidez y con menos imprevistos. A continuación, te indicamos cuáles son los principales riesgos que pueden surgir en la planificación previa a la construcción y qué puede hacer tu equipo para reducirlos.
Por qué es importante la planificación previa a la construcción
La fase previa a la construcción es aquella en la que tu equipo define en qué consiste el proyecto, cuánto costará y cómo se llevará a cabo. Cuando el proceso previo a la construcción se lleva a cabo de forma exhaustiva, el contratista general, el equipo de diseño y el director del proyecto comienzan la fase de construcción siguiendo las mismas directrices.
¿Qué pasa cuando se hace con prisas?
Cuando se acorta la fase previa a la construcción, los problemas stack durante la fase de construcción. Las lagunas en el alcance del proyecto dan lugar a órdenes de modificación. Las estimaciones aproximadas se convierten en sobrecostes. Los permisos se retrasan porque nadie señaló los requisitos normativos con la suficiente antelación. Cada uno de estos factores supone una pérdida de tiempo y dinero que se podría haber evitado con una planificación adecuada.
La recompensa de hacerlo bien
Los proyectos que cuentan con una fase de preconstrucción bien ejecutada suelen presentar menos órdenes de modificación, presupuestos más ajustados y una transición más fluida de la oficina al terreno. Una planificación detallada durante la preconstrucción no ralentiza el proyecto, sino que evita que el proceso de construcción se paralice más adelante.
Riesgos habituales en la fase previa a la construcción
Saber dónde suelen surgir los riesgos durante la fase previa a la construcción ayuda a tu equipo a planificar teniendo en cuenta esos riesgos. Estas son las áreas que pueden causar más problemas si se pasan por alto.
Definición del alcance incompleta
Si el alcance del proyecto no se define claramente desde el principio, el resto del proceso previo a la construcción se basa en una serie de suposiciones. Esto da lugar a expectativas desalineadas entre el equipo de diseño, el contratista general y el propietario, lo que casi siempre se traduce en malentendidos y órdenes de modificación una vez que comienza la construcción.
Estimación inexacta de los costes
Una estimar no refleje las condiciones reales del mercado, las tarifas laborales reales ni el alcance total del trabajo pone en riesgo el presupuesto del proyecto desde el principio. Sin una estimación precisa de los costes, tu equipo se ve obligado a hacer conjeturas sobre unas cifras de las que depende todo el proyecto.
Incumplimiento de la normativa y de los permisos
Todo proyecto de construcción debe cumplir con la normativa local y obtener los permisos necesarios antes de que comiencen las obras. Si el equipo de preconstrucción no identifica los requisitos normativos en una fase temprana de la planificación, los retrasos en la obtención de los permisos pueden retrasar el calendario y generar costes imprevistos.
Sin tener en cuenta las condiciones del emplazamiento
La calidad del suelo, el drenaje, el acceso, las redes de servicios existentes y otras condiciones del emplazamiento influyen en el coste, el calendario y la viabilidad de la construcción. Un equipo de proyecto que no evalúe minuciosamente el emplazamiento durante la fase previa a la construcción probablemente se encontrará con imprevistos durante la fase de construcción.
Falta de coordinación entre los equipos
Cuando el equipo de diseño, el equipo de preconstrucción y el director de obra no están coordinados, las decisiones se toman de forma aislada. Esa falta de coordinación da lugar a repeticiones de trabajo, detalles contradictorios en la documentación y lagunas que no salen a la luz hasta que resultará muy costoso subsanarlas.
No identificar los artículos con plazos de entrega largos
Algunos materiales y equipos tienen plazos de adquisición prolongados. Si estos artículos de larga duración no se señalan durante la fase previa a la construcción, pueden obstaculizar la ruta crítica y retrasar proyectos enteros. Una planificación temprana de las adquisiciones evita que estos artículos se conviertan en cuellos de botella.
Cómo reducir los riesgos durante la fase previa a la construcción
Los riesgos mencionados son habituales, pero también se pueden gestionar si el equipo de preconstrucción incorpora los hábitos adecuados en el proceso.
Definir el alcance y los objetivos del proyecto desde el principio
Es importante ponerse de acuerdo sobre los objetivos, los resultados esperados y las expectativas del proyecto antes de comenzar con cualquier trabajo de estimación o diseño. Un alcance del proyecto claramente documentado proporciona a todos los miembros del equipo un punto de referencia común y reduce la probabilidad de que se produzcan desviaciones del alcance que se traduzcan posteriormente en órdenes de modificación.
Invierte en una estimación precisa de los costes y en la ingeniería de valor
Una estimación precisa de los costes se basa en datos actuales, no en suposiciones. Utiliza bases de datos de precios fiables y datos históricos de proyectos para elaborar tus cálculos. Combina esto con la ingeniería de valor durante la fase de desarrollo del diseño para encontrar formas de cumplir los objetivos del propietario sin aumentar el presupuesto del proyecto. Cuanto antes identifique tu equipo las oportunidades de ahorro, mayor será tu flexibilidad.
Realizar un análisis de viabilidad de la construcción
Una revisión de la viabilidad de la construcción permite incorporar los conocimientos prácticos al proceso de diseño antes de que comience la obra. El hecho de que el contratista general o el director de obra revise los planos para evaluar su viabilidad ayuda a detectar problemas de coordinación, dificultades en la secuencia de las tareas y detalles que podrían no funcionar en la práctica. Este paso por sí solo puede evitar costosas modificaciones durante la fase de construcción.
Elabora un calendario detallado del proyecto
Elabora un calendario completo en el que se identifique claramente la ruta crítica. Un calendario detallado del proyecto permite al equipo saber cuáles son los plazos más ajustados y en qué puntos los retrasos tendrían un mayor impacto. Además, facilita la asignación de recursos, garantizando que se disponga del personal, el equipo y los materiales adecuados cuando sean necesarios.
Planificar las compras y señalar los artículos con plazos de entrega largos
No esperes hasta la fase de construcción para empezar a hacer pedidos. Planificar las compras durante la fase previa a la construcción le da tiempo a tu equipo para adquirir los artículos con plazos de entrega largos, negociar los precios y coordinar los calendarios de entrega. Atrasarse en las compras es una de las formas más fáciles de descarrilar el calendario de un proyecto.
Verificar los requisitos normativos y los permisos necesarios
Colabora con las autoridades locales desde el principio para identificar todos los requisitos normativos y los permisos necesarios para el proyecto. Presentar las solicitudes durante la fase previa a la construcción, en lugar de tener que hacerlo a toda prisa durante la misma, evita retrasos y garantiza el cumplimiento normativo.
Coordinar a todo el equipo del proyecto
El riesgo se reduce cuando todos trabajan con la misma información. La coordinación periódica entre el equipo de diseño, el equipo de preconstrucción, el director del proyecto y los principales socios comerciales evita que las decisiones se tomen de forma aislada. Una comunicación clara entre los miembros del equipo fomenta la confianza y permite detectar posibles problemas antes de que lleguen a la obra.
Cómo STACK a los equipos a reducir los riesgos previos a la construcción
Cada uno de los pasos anteriores resulta más sencillo cuando tu equipo de preconstrucción trabaja desde una plataforma integrada, en lugar de con hojas de cálculo dispersas y herramientas inconexas. STACK al proceso de preconstrucción en todos sus aspectos:
- Presupuestos precisos: Las herramientas digitales medir estimación , junto con bases de datos de costes centralizadas, ayudan a su equipo a obtener cifras fiables desde el principio.
- Ámbito y control de documentos: Los planos, las especificaciones y los documentos del proyecto se guardan en un único lugar, de modo que todos los miembros del equipo trabajan con la versión más reciente.
- Coordinación del equipo: Herramientas de colaboración en tiempo real mantienen conectados a tu equipo de diseño, al personal de campo y a los jefes de proyecto, y reducen los malentendidos que provocan repeticiones de trabajo y órdenes de cambio.
- Programación y planificación: Los datos centralizados del proyecto proporcionan al gestor de proyectos visibilidad sobre los plazos, la asignación de recursos y el estado de las adquisiciones, sin necesidad de buscar actualizaciones en correos electrónicos y hojas de cálculo.
Cuando la planificación previa a la construcción se basa en una base sólida de datos precisos y una comunicación clara, la fase de construcción transcurre con menos imprevistos.
Empieza tu próximo proyecto con una base sólida
La mejor forma de reducir el riesgo durante la fase de construcción es tomarse en serio la planificación previa a la construcción. Cuando el equipo de planificación previa a la construcción invierte en las herramientas adecuadas, en una planificación detallada, en una estimación precisa de los costes y en una comunicación clara desde el principio, todo el proyecto se beneficia. Menos órdenes de modificación, presupuestos más ajustados y un equipo de proyecto que trabaja en sintonía desde el primer día.
La fase previa a la construcción es donde comienza un proyecto exitoso. Pide una demostración para ver cómo STACK ayudar a tu equipo a planificar con confianza y construir con menos sorpresas.
